得能湖公园物业管理服务中标_得能湖公园的平面图

得能湖公园物业管理服务中标_得能湖公园的平面图

       接下来，我将针对得能湖公园物业管理服务中标的问题给出一些建议和解答，希望对大家有所帮助。现在，我们就来探讨一下得能湖公园物业管理服务中标的话题。

1.泸州市物业管理办法

2.物业管理项目招投标现状

3.物业管理服务投标需要哪些材料？

4.常州市人民代表大会常务委员会关于修改《常州市住宅物业管理条例》等三件地方性法规的决定

5.物业管理项目招标的三种主要方式

泸州市物业管理办法

        泸州市物业管理办法

       　《泸州市物业管理办法》已经市七届人民政府第32次常务会议审议通过，2014年6月10日起实施，下面是泸州市物业管理办法全文：

        第一章 总 则

       　第一条 为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，规范物业管理活动，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》和建设部《物业服务企业资质管理规定》等法律、法规、规章及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

       　第二条 本市行政区域内物业管理、使用及相关监督管理活动适用本办法。

       　第三条 市人民政府房地产行政主管部门(以下简称市房地产主管部门)负责全市物业管理活动的指导、监管工作。

       　区县人民政府房地产行政主管部门(以下简称区县房地产主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的具体监督管理工作。

       　发改、公安、司法、环保、城管、质监、工商等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

       　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。水、电、气等专业经营单位应落实抄表收费到最终用户，承担专业经营设施设备的经营管理义务，协调处理涉及水、电、气等方面的矛盾和纠纷，确保居民正常使用。

       　第四条 区县人民政府应当把物业服务业纳入本地现代服务业发展规划，制定扶持政策，加强行业管理，建立机构，落实奖惩，确保物业管理工作健康有序发展。

       　第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)组织指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和选举业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

       　居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关的工作。

       　业主、业主大会及业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理、使用发生争议，可向街道(乡、镇)人民调解委员会申请调解。

       　第六条 建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题 。

       　物业管理工作联席会议由街道办事处(乡、镇人民政府)负责召集，区县房地产主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位等参加物业管理工作联席会议，协调解决下列事项：

       　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

       　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

       　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

       　(四)提前终止物业服务合同的问题;

       　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

       　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

        第二章 业主、业主大会及业主委员会

       　第七条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。

       　因买卖、赠与等法律关系已经先行占有房屋以及因继承、诉讼、政府征收等方式已取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

       　业主不得以放弃权利为由不履行义务。

       　第八条 因客观原因未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，可以由街道办事处(乡、镇人民政府)，在征求该物业管理区域业主意见并取得专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后，由物业所在地居民(村民)委员会代行业主委员会职责。

       　第九条 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

       　该经费由开发建设单位按照建筑面积3万平方米以下(含3万平方米)0.5万元，3万?5万平方米(含5万平方米)1万元，5万平方米以上2万元的标准先行给予保障，并在办理基础配套设施竣工验收备案之前，按照属地管理原则转入社区居委会建立的业主大会办公经费监管账户。

       　业主大会成立后产生的经费由业主共同承担。业主委员会成员的交通、通讯和误工补贴等计入物业管理成本。业主委员会应按业主大会的决定开支费用，开支情况每年应向业主大会报告。

       　第十条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

       　(一)具有完全民事行为能力;

       　(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;

       　(三)遵守管理规约和业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用;

       　(四)未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益行为;

       　(五)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内实施管理服务的物业服务企业中工作;

       　(六)具备履行职务的健康条件和文化水平;

       　(七)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，具备必要的工作时间。

       　第十一条 业主或利害关系人认为业主委员会产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以持相应的证据材料向物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)申请核实，街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到申请后20日内，将核实情况报区县房地产主管部门，区县房地产主管部门根据情况作出处理。

       　第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上11人以下的单数组成，任期不超过5年。

       　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

       　业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告7日以上。业主委员会的决定由业主委员会存档、管理，接受业主查询。

       　经选举产生的业主委员会委员在任期内不能胜任工作的，经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格，并进行补选。

       　第十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主委员会解散的，解散前，业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)的指导监督下，由居民(村民)委员会协助做好业主共同财产清算工作。

        第三章 前期物业管理

       　第十四条 建设单位申请办理商品房预售许可或现房销售前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人在确定中标人之日起15日内持相关资料到区县房地产主管部门备案，并由区县房地产主管部门将确定的中标人名单抄送物业管理区域所在地街道办事处。

       　有下列情形之一的`，经住宅物业所在地区县房地产主管部门核准，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

       　(一)住宅物业管理区域房屋总建筑面积低于3万平方米的;

       　(二)投标人少于3个的;

       　(三)法律、法规另有规定的。

       　一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

       　第十五条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约、住宅使用说明书等内容。

       　物业买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

       　前期物业服务合同示范文本由市区县房地产主管部门参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本进行制定。

       　第十六条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

       　物业承接查验应当邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处(乡、镇人民政府)、居民(村民)委员会参加，可以聘请相关专业机构协助进行。

       　第十七条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，将查验文件向物业所在地的区县房地产主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公告。

       　第十八条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主权属等资料的移交手续。

       　物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向区县房地产主管部门备案。

        第四章 物业服务

       　第十九条 物业管理区域由建设单位或业主委员会向区县房地产主管部门提出申请，物业所在地街道办事处(乡、镇人民政府)配合区县房地产主管部门划定。

       　区县房地产主管部门应当建立物业管理区域档案。

       　第二十条 新建住宅物业时，建设单位应按标准配套建设物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

       　物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置;业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

       　第二十一条 物业服务企业应当依法履行合同，按照国家、四川省和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

       　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向区县房地产主管部门备案。

       　第二十二条 物业服务企业应当接受资质审批部门、区县房地产主管部门和物业所在街道办事处(乡、镇人民政府)的监督检查，按规定报送信用信息、统计报表等相关资料。

       　区县房地产部门应加大对辖区内物业服务企业的监督检查，并将监督检查情况作为企业诚信档案的内容予以考核。

       　物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督。

       　第二十三条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定，当突发事件发生时及时报告相关部门。

       　公安、环保、规划、工商、质监、城管等部门应当加强对物业管理区域的管理指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当及时调查处理。

       　物业管理区域的治安防范活动应接受公安机关的行政管理和指导、监督、检查，并和辖区派出所建立治安联动机制。物业服务企业应当主动协助、配合公安机关加强对小区的流动人口和出租房屋管理，建立出租房、暂住人口的管理工作信息档案，实时掌握动态，并将信息档案报所属派出所。

       　第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

       　业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其交纳;经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业可以依法追缴。

       　业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

       　第二十五条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由区县人民政府价格行政主管部门会同区县房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。物业服务收费高于政府指导价，须经区县人民政府价格行政主管部门同意。

       　同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

       　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。

       　第二十六条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意：

       　(一)公共服务产品能耗价格调整的;

       　(二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

       　(三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

       　(四)其他政策性费用调整的。

       　物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地区县人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

        第五章 物业使用与维护

       　第二十七条 业主、物业使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

       　第二十八条 业主、物业使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

       　物业服务企业应当将业主、物业使用人告知的前款事项进行登记，并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人以及装饰、装修人员。

       　业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当约定清理的费用。

       　物业服务企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反相关规定及管理规约行为的，应当予以劝阻，劝阻无效的，及时报告业主委员会和相关行政管理部门依法处理。

       　第二十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务。

       　第三十条 物业管理区域内的电梯由业主委员会或业主委员会选聘的物业服务企业按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。

       　电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

       　第三十一条 物业管理区域的车位(车库)应首先满足本区域业主的需要。

       　已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

       　物业服务企业应当对占用消防通道、公共绿地和妨碍行人和其他车辆正常通行的行为进行纠正，并视情节轻重报告相关行政管理部门依法处理。

       　公安、消防、抢险、救护、环卫、市政、邮政等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

       　第三十二条 市房地产行政主管部门负责城市规划区范围内住宅专项维修资金的归集，归集后划归各区。

       　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的使用管理和城市规划区范围外住宅专项维修资金的归集。

       　各县房地产行政主管部门负责本行政区内住宅专项维修资金的归集、使用管理。

       　第三十三条 业主可以在管理规约中或者事前约定，发生下列情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况：

       　(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

       　(二)电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的;

       　(三)楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的;

       　(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

       　(五)其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

       　区县房地产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后，应当在3个工作日内办理相关手续。

        第六章 资质管理

       　第三十四条 市房地产主管部门负责全市物业服务企业资质管理的指导、监督工作。

       　第三十五条 区县房地产主管部门负责本行政区域内物业服务企业资质的具体监督管理工作。

       　第三十六条 本市物业服务企业申报三级(含暂定三级)资质核定、资质变更或者续期换证的，由区县房地产主管部门审核，市房地产主管部门发证。

       　申报二级资质核定、资质变更或者续期换证的，区县房地产主管部门提出初审意见后，由市房地产主管部门转报省人民政府建设主管部门审核发证。

       　申报一级资质核定、资质变更或者续期换证的，按省、国务院建设主管部门的相关规定执行。

       　第三十七条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有建设部《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定行为之一的，区县房地产主管部门不予审批。

        第七章 法律责任

       　第三十八条 违反本办法规定的行为，法律、法规、规章已有规定的，从其规定。

       　第三十九条 业主、物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县房地产主管部门投诉，区县房地产主管部门应当及时受理，并在受理之日起30日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

        第八章 附 则

       　第四十条 已建成的物业管理区域，业主委托其他管理人提供物业服务的，参照本办法的相关规定执行。

       　第四十一条 本办法自2014年7月10日起施行，有效期五年。原《泸州市物业管理办法》(2008年泸州市人民政府第57号令)同时废止。

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物业管理项目招投标现状

       物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。以下是物业管理招投标的原则，欢迎大家参考学习!

       1、公开原则

       所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

       2、公平原则

       所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。

       3、公正原则

       所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。

       4、合理原则

       所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

       以上内容就是关于“物业管理招投标的原则”的介绍，希望这些内容对大家有所帮助。想了解更多招投标信息的朋友，请登录保标招标网查看!

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物业管理服务投标需要哪些材料？

       物业管理招投标政策的逐步完善，使得物业管理市场得到了进一步的拓宽。首先，招投标政策从根本上规范了物业管理市场，使其能够在平等的环境中进行公平竞争。从而鼓励和带动了一批集体型、民营型企业的健康成长，逐步实现了物业管理市场化的目标。再者，招投标制度的实行，市场竞争的加剧，提升了物业管理企业的服务质量，并促使其向尽善尽美的目标靠近。作为一种起步时间不长的市场竞争形式，物业管理招投标活动有其自身的特性。

        存在问题：物业市场主体不规范、物业承接领域的商业贿赂 、建设主管部门和监督部门存在问题，等等。

        一、物业市场主体不规范 ：

        物业项目业主行为不规范，主要表现为规避招标、串通招标、明招暗定、强迫中标人签订“阴阳合同”等问题。投标的物业服务企业行为不规范，主要表现为，投标的物业服务企业诚信缺失，以弄虚作假和其他不正当手段骗取中标；行业自律性差，串标、围标、陪标现象时有发生；恶性竞争，低价竞标。而且，由于投标的物业服务企业属于弱势群体，在招标投标过程中，虽然明知受到不公正待遇，但为了争取承接物业项目，也害怕对以后的项目投标产生不利影响，往往不敢采取法律手段来维护自己的合法权益。

        部分物业招标代理机构诚信度较差，行为不规范，服务意识不到位。主要表现是：不能严格执行法律法规，与业主、投标物业企业合谋弄虚假招标、肢解发包物业项目；代理机构超资质范围承接、挂靠代理业务；代理机构从业人员水平参差不齐，综合素质和业务水平有待进一步提高。

       少数评标的专家缺少职业道德，不讲诚信。主要表现在评审时不尽职尽责，草率评标；在利益驱动下与“关系企业”勾结，为他们打高分，影响评审结果。物业市场定位不明确。物业市场有的挂靠在房地产企业，有的为独立运行的物业服务企业，还有的存在重复承接物业问题，造成资源浪费，承接业务量不足。

        二、物业承接领域的商业贿赂

        当前，我国正处在工业化和城镇化建设的重要时期，国家在城镇建设和基础设施建设方面投资巨大。城镇建设涉及土地出让、工程建设、房地产开发以及与之相关的行政审批管理、银行信贷等，这些领域和环节成为商业贿赂犯罪的高发部位。物业承接领域商业贿赂犯罪涉案范围广，发案环节多，主要涉及物业承接规划审批、市场准入、物业管理招标投标、等环节，上述问题的存在，后果非常严重，危害性极大，严重破坏物业市场公平竞争秩序，造成物业服务质量、物业安全隐患；物业承接领域商业贿赂问题直接影响了市场环境，甚至形成“不送礼，就没有项目”、“不送礼，就不能中标”的“潜规则”，败坏社会风气，不利于构建和谐社会。

        三、建设主管部门和监督部门存在问题

        建设主管部门作为招投标活动的行政管理部门，本应严格执法，按基本建设程序办事，但有些地方却大搞地方和部门保护主义，排斥外地施工企业进入本地有形市场，设置各种障碍，如办理投标许可证、缩小公告发布范围、缩短投标时间、交纳注册费、管理费、巨额保证金等，使外地施工企业望而却步，这样长期下去，造成当地施工企业技术水平落后，施工工艺得不到提高和发展。有些部门仍然习惯于行政审批，对项目招投标活动的监管、指导和服务明显不够，甚至以审批代替监管，侵害了建设单位的招标自主权。有些部门和地方行政领导通过打招呼、递条子等方式，为特定企业和个人说情，干扰正常的招投标活动。

        监督部门作为招投标活动的监督主体，本应严格招投标各方的行为是否符合招投标程序、是否合法，但有些地方的监督人员却参与评标，成了评委，既当裁判员，又当运动员，使评标处于无监督状态，给其他评委做手脚、暗箱操作提供了机会，使招投标活动不能真正体现公开、公平、公正的原则。

        参考资料及链接：

        1、物业管理项目招投标中的问题分析：/view/13621afefab069dc50220115.html；

        2、物业管理招投标问题研究综述：/view/3b90502b0066f5335a812149.html。

常州市人民代表大会常务委员会关于修改《常州市住宅物业管理条例》等三件地方性法规的决定

       企业在进行投标的时候，各种资质证书证明都是需要的，投标材料的准备对于中标率也是很关键的。那么下面采购文件网带大家看看物业管理服务投标需要哪些材料呢？

       1、投标报价

       2、法定代表人身份证明书；

       3、法定代表人委托证明书；

       4、投标承诺函；

       5、物业管理服务方案（房屋和公共设备设施维修、养护；卫生清洁方案；安全管理方案；绿化景观养护方案；增值服务方案；重大紧急时间应急预案及承诺措施）；

       6、公司参与政府类招标无贿赂犯罪证明书；

       7、项目主要负责人介绍和人员配置；

       8、参加投标项目的设施设备配套清单；

       9、企业社保证明；

       10、企业资质证明复印件、公司执照副本复印件、开户行副本复印件；

       11、已经缴纳投标保证金证明文件；

       12、投标项目的类似业绩合同、甲方评价；

       13、其他公司认为需要提供的、能够证明公司业绩或者其他资质的文件复印件；

物业管理项目招标的三种主要方式

       一、对《常州市住宅物业管理条例》作出修改

       （一）将第一条修改为：“为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”

       （二）将第三条第二款修改为：“街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府及有关主管部门和机构做好物业管理相关工作。”

       （三）将第四条第二款修改为：“城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、住房和城乡建设、市场监督管理、生态环境、发展和改革、消防救援等主管部门和机构按照各自职责，做好物业管理相关工作。”

       （四）将第八条第二款修改为：“业主大会决定下列事项：

       “（一）制定和修改业主大会议事规则；

       “（二）制定和修改管理规约；

       “（三）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；

       “（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

       “（五）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员工作补贴和标准；

       “（六）物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；

       “（七）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

       “（八）使用住宅专项维修资金和公共收益；

       “（九）筹集住宅专项维修资金；

       “（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

       “（十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

       “（十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

       增加一款，作为第三款：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

       （五）将第十条第三款修改为：“召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，其指导标准由市物业管理主管部门会同市发展和改革部门，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的组织筹备。”

       （六）将第十九条第六项修改为：“（六）监督管理公共收入、公共收益及其使用”。

       （七）将第二十一条第五项修改为：“（五）公共收入、公共收益的收支情况”。

       （八）将第三十条第三款修改为：“物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理公共收入、公共收益的，交接前，业主委员会可以委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”

       （九）删去第三十二条第二款。

       将第三款修改为：“前期物业服务合同期限届满后，建设单位未续聘或者另聘物业服务企业，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。任何一方提出解除合同的，应当提前六十日书面通知另一方当事人和辖市（区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”

       （十）将第三十三条第二款修改为：“建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。”

       （十一）将第三十四条第三款修改为：“承接查验的具体办法由市住房和城乡建设主管部门另行制定。”

       将第四款修改为：“承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。”

       （十二）将第三十六条第二款修改为：“建设单位重新选聘物业服务企业的，新物业服务企业服务内容、服务标准和物业服务收费方案应当由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。”

       （十三）将第三十七条第二款第二项修改为：“（二）物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）发展和改革、物业管理主管部门”。

       将第二款第三项修改为：“（三）调价方案由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决通过，表决结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日”。

       将第三款修改为：“业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）物业管理主管部门投诉；对调整的收费标准有异议的，可以向物业所在地市场监督管理部门投诉。”

       （十四）将第三十八条修改为：“前期物业管理期间，物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业退出物业管理区域九十日前，应当书面告知业主及街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会、物业管理委员会，决定管理模式。”

       （十五）将第四十条第一款第四项修改为：“（四）物业费、其他服务收费和公共收入、公共收益的收支情况”。

       （十六）将第四十六条第二款修改为：“已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当形成变更方案，向辖市（区）物业管理主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

       （十七）将第四十七条第二款修改为：“有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当向有关主管部门和业主委员会报告，有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定，以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关主管部门报告或者投诉，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

       （十八）将第四十九条修改为：“公共收入、公共收益应当单独列账、独立核算，不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定，由物业服务企业管理的，物业服务企业应当单独列账；由业主委员会或者物业管理委员会管理的，应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。

       “前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业可以在前期物业服务合同中约定公共收入、公共收益的使用管理。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

       “成立业主大会后，公共收入、公共收益的分配和使用，按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定执行，公共收益主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等。”

       （十九）将第五十条修改为：“公共收入、公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会的监督。

       “公共收入、公共收益的收支情况应当至少每半年在物业管理区域内显著位置向业主公示一次，并按照规定在物业管理公共服务平台上公示。

       “前期物业服务结束时以及公共收入、公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时，业主委员会或者物业管理委员会可以委托专业机构对公共收入、公共收益收支情况进行审计。

       “业主委员会或者十名以上业主对公共收入、公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托专业机构对公共收入、公共收益收支情况进行审计。

       “对公共收入、公共收益收支情况的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”

       （二十）将第五十四条修改为：“物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定承担，可以在住宅专项维修资金中列支：

       “（一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

       “（二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照其专有部分面积所占比例承担；

       “（三）全体共用部分所需的费用，由物业管理区域内的全体业主按照其专有部分面积所占比例承担。

       “前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建设单位或者公有住房产权单位应当按照其专有部分面积所占比例承担。

       “房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，业主应当按照其专有部分面积所占比例和本条第一款规定的原则承担；有约定的，按照约定执行。”

       （二十一）删去第五十五条。

       （二十二）将第五十九条改为第五十八条，第一款修改为：“市物业管理主管部门应当按照法律、法规和国家规定，建立覆盖建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会成员、业主、第三方机构等的物业管理信用体系，开展物业管理信用信息的认定、记录、归集、共享、公开、奖惩以及信用修复等工作，会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。”

       （二十三）将第六十条改为第五十九条，修改为：“建设单位出售、泄露、非法提供业主信息或者对物业承接查验过程中发现的工程质量问题拒不整改的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

       （二十四）将第六十一条改为第六十条，修改为：“物业服务企业有下列行为之一的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统：

       “（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

       “（二）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产的；

       “（三）对业主或者业主委员会成员进行恶意骚扰、采用暴力等手段打击报复的；

       “（四）出售、泄露或者非法提供业主信息的；

       “（五）本条例第四十一条规定的行为且情节严重的。”

       （二十五）删去第六十二条。

       （二十六）将第六十三条改为第六十一条，修改为：“业主委员会成员、物业管理委员会成员有本条例第二十二条规定行为且情节严重的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

       （二十七）将第六十四条改为第六十二条，修改为：“业主有欠交物业费行为，经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后拒不履行的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

       （二十八）将第六十五条改为第六十三条，修改为：“第三方机构在物业管理活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，出具的报告不符合客观实际的，认定为失信行为，录入市物业管理信用信息系统。”

       （二十九）增加一条，作为第六十四条：“认定失信行为应当以下列具有法律效力的文书为依据：

       “（一）生效的司法裁判文书、仲裁文书；

       “（二）行政处罚、行政裁决等行政行为决定文书；

       “（三）法律、法规或者国家规定可以作为失信行为认定依据的其他文书。”

       （三十）将第六十六条改为第六十五条，删去第四款。

       将第五款修改为：“物业管理信用信息管理具体办法由市物业管理主管部门会同市发展和改革部门制定，报市人民政府批准后施行。”

       （三十一）将第六十七条改为第六十六条，第五项修改为：“（五）配合市场监督管理部门对物业服务收费实施监督管理”。

       （三十二）将第七十条改为第六十九条，第四项修改为：“（四）参与监督住宅专项维修资金和公共收入、公共收益的管理和使用”。

       （三十三）将第七十一条改为第七十条，修改为：“市、辖市（区）相关部门应当依法履行职责，落实执法管理进住宅小区的要求，做好下列工作：

       “（一）城市管理部门依法查处违反物业管理法律、法规以及违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、制造社会生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为。

       “（二）公安机关负责物业管理区域内的治安管理，依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为；监督检查安防设施的设置及维护；指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置，参与停车矛盾纠纷处理；协助开展房屋租赁的监督管理。

       “（三）住房和城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任；按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉。

       “（四）市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备安全、食品药品安全、违法经营活动、物业服务收费行为等方面的监督管理；依法查处物业管理中的价格违法行为。

       “（五）排水主管部门负责物业管理区域内排水的监督管理，建立巡查机制，依法查处物业管理区域内涉及排水的违法行为。

       “（六）城市绿化主管部门负责物业管理区域内绿化的日常指导和监督工作。

       “（七）消防救援机构负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查，依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为。

       “（八）生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理，依法查处违反环境保护法律、法规的行为。

       “（九）发展和改革部门负责落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制。”

       （三十四）将第七十五条改为第七十四条，第四项修改为：“（四）违反本条例第四十九条第一款规定，物业服务企业未单独列账、独立核算的，处三万元以上十万元以下的罚款；挪用公共收益的，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用资金二倍以下的罚款”。

       （三十五）增加一条，作为第七十八条：“其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本条例有关物业服务企业的规定。”

       （三十六）增加一条，作为第七十九条：“本条例所称公共收入，是指利用业主共有部分产生的收入。公共收入的收支情况应当包含收入、使用和结余的情况。

       “本条例所称公共收益，是指公共收入扣除合理成本之后的收益。”

       （三十七）将第十六条、第十九条、第四十一条、第四十二条、第六十四条、第七十二条中的“物业服务费用”修改为“物业费”。将第四十条中的“物业服务收费”修改为“物业费”。

       （三十八）将有关条款中的“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”，“物业管理委员会委员”修改为“物业管理委员会成员”，“规划主管部门”修改为“自然资源和规划主管部门”。

       此外，对条文顺序、个别文字和标点符号作相应调整。

       物业管理招标有公开招标、议标两种方式。

       公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其特点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。

       对物业管理合同到期后原物业管理企业的再次聘用通常采用议标方式。

       好了，今天关于“得能湖公园物业管理服务中标”的话题就到这里了。希望大家通过我的介绍对“得能湖公园物业管理服务中标”有更全面、深入的认识，并且能够在今后的学习中更好地运用所学知识。