广州天河公园板块房价_广州天河公园板块房价多少

广州天河公园板块房价_广州天河公园板块房价多少

       好久不见了，今天我想和大家探讨一下关于“广州天河公园板块房价”的话题。如果你对这个领域还不太了解，那么这篇文章就是为你准备的，让我们一起来学习一下吧。

1.华景新城（一期至七期）究竟是什么

2.骏景花园代表什么

3.如何判断一套房究竟笋不笋?

4.广州康湖花园新房价格是多少？物业公司是哪家？

5.广州半山雍景苑二手房房价均价多少钱一平米？物业公司是哪家？

华景新城（一期至七期）究竟是什么

       华景新城是一个由合生创展开发天河东北区超大型财智文化社区，位于天河区CBD白金商务圈，南面中山大道（近天河公园）靠近岗顶商圈和体育中心商圈，北面临广园快速，西临华南师范大学/暨南大学（近高校），东临上社（未来城中村重建地）！十八年的成熟社区，人文素质高，小区配套成熟！是理想的学位区选择社区！社区双语教学幼儿园、华景小学省级标准学校。

       独立六层15000平方米的旗舰级动运会所。

       20条公交线经过，四条公交路线区内设立总站。

       华润万家及新区华景里配套将让这个社区更加完善！社区93年期已开发了七期，除在建的华景里已无再建居住用地！占地60万平方米，96栋住宅，楼梯67栋，电梯29栋。

       六期后为电梯楼！小区由于学位房区二手楼宇交易活跃，户型多样，可以满足不同的置业需求！基本信息

       小区地址：中山大道105号

       物业类型：普通住宅开发商：珠江投资集团合生创展广东华景新城房地产有限公司物业费：0.6元/平方米/月物业公司：广东康景物业服务有限公司总户数：1100户停车位：1030绿化率：30%容积率：1.67总建筑面积：1000000平方米房价走势

       华景新城（一期至七期）10月均价27693元/平米，比9月上涨2.35%天河公园板块10月均价27538元/平米，比9月上涨0.13%周边配套

       学校汇景新城国际幼儿园、广东农科院职工子弟小学、华景小学北校区、华南师范大学教工生活区、华南师范大学教工生活区东北门入口处、华景小学南校区、半山翠庭世纪贝贝幼儿园、南方医科大学第三附属-门诊部、华南师大附属幼儿园、华南师大附属幼儿园；交通科学院地化所(60;60;210;214;214;503;503;813;813;b18;b18;b19;b19;大学城1线;大学城1线;大学城2线;大学城2线;高峰快线28;高峰快线28)、省学院地化所(210)、华景新城西(130;130;191;191;298;298;560;560)、翰景路(130;130;191;191;194;239;293;b13;b13;b9;b9)、华景新村(194;239;293;b13;b13;b9;b9)、华景新城总站(130;130;191;191;194;194;239;239;293;293;298;298;560;560;b13;b13;b9;b9)；购物711便利店NO.201、欧谷有机食品、花卉超市、喜市多便利连锁陶然门市、开心水果超市、喜市多便利连锁华景门市、宏城连锁超市华景逸雅分店、顺兴隆超市上社店、顺兴隆超市上社店、佳美百货商场；大地牙科诊所、先明诊所、华景中西医结合门诊部、美心岗社区卫生服务中心、美心岗社区卫生服务中心、南方医科大学第三附属-急诊、南方医科大学第三附属-感染科、南方医科大学第三附属-感染科、石牌街华师社区卫生服务中心、南方大学第三附属；美食知草堂(华景店)、甜心客、清真兰州正宗牛肉拉面、蜀风川菜、蜀风川菜、品味客、蜀风川味、新蓝湾西餐酒廊(华景新城)、尊积美食广场、参与茸药膳养生馆华景店；银行农行汇景新城支行、华景新城邮政储蓄所、历程地产陶然庭苑分行、中行华景新城支行、工行逸馨支行、农行华景新城办事处、兴业银行花城支行、兴业银行花城支行、广州银行ATM、工行华景新城支行；娱乐活动内部配套:中小学：华景幼儿园、华景小学（省一级）；综合商场：佳乐家超市；：；其他：潍坊市外派劳务培训基地；银行：工行、交行、建行、农行、农信。

       游泳池会所网球场篮球场健身房阅览室室洗衣店咖啡厅停车场餐厅羽毛球场美容美发歌舞厅儿童游乐场；

骏景花园代表什么

       6000

       2005年，当国家一道道的“金牌”让其他大城市的房价平稳下来的时候，广州的房价却“逆风飞扬”。这种“逆动”打乱了购房者的计划。最近，广州房管部门也出来说，近期楼市不排除哄抬因素，要市民谨慎入市。广州市土地开发中心有关人士甚至呼吁:推迟买房就是对广州房产业作贡献。

       一场明明暗暗的博弈已经开始。

       数字

       由官方的统计数据看，2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中，一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十区房价达到5597元/平方米，成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大，有3个月居于6000元/平方米之上，而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。

       广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价＋2000元/平方米的建安费用，高层住宅成本等于楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块，楼面地价为3000元/平方米，如果建成高层住宅，那么开发商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米。

       一个楼盘接一个楼盘，看了20个楼盘后，失望表现在邓胜建脸上。

       邓胜建准备第二次置业。他现在住的是三年前买的一套二手房，有了一些积蓄后，小孩也长大了，他打算买套一手房换掉原来的房子。他的期望不高，只要80平方米的房子，单价最高是6000元/平方米。

       6000元，如果是在一年前，是可以在市中心买到不错的房子的，但现在，邓胜建只能改变他原来的打算。“如果找不到价格适合的房子，我宁可买远一点、价格便宜一点的房子，或者是买套60平方米的房子也行。”邓胜建很无奈，孩子的教育费用在增加，而自己的收入在20年后将走下坡路。

       2005年，涨得好快

       官方统计，十区住宅交易均价同比2004年增长了近10%，个别楼盘涨幅达30%

       2005年广州楼市的主题是“增长”——房屋交易金额增长，住宅交易均价增长，地价增长。

       广州市国土局的统计数据就体现了这个结果:2005年，广州市十区商品房的交易金额为608.34亿元；十区商品房成交均价有7个月稳定在5000元/平方米以上；土地出让市场“地王”频现……

       由官方的统计数据看，2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中，一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十区房价达到5597元/平方米，成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大，有3个月居于6000元/平方米之上，而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。

       具体到个盘，部分楼盘的增长速度远远超出全年十区房价10%的增幅，甚至达到20%-30%。这个价格增长高潮相对集中在去年的国庆黄金周。由于压抑半年之久的购买力开始逐渐释放，因此发展商勇敢提价，尤以海珠、天河楼盘为最，不少楼盘价格的增幅达到1000元/平方米。

       前年3月，工业大道的富力现代广场刚推出二期“水漾银滩”，当时的均价还是5900元/平方米，比前一年只增长了100元/平方米。那时，市场还觉得工业大道能卖到这个价格应该不会再有太多增长空间。而在前年底，记者看到该项目的销控财务报表上显示，部分单位实际成交价格达到每平方米6700-7000元。

       而“阳光家缘”记录的该盘2005年11月2日的成交均价更是高达8230元/平方米，这样的价格不仅是市场对工业大道楼价不可预想的，并且已经逼近珠江新城的楼价。

       位于天河公园旁的“珠江俊园”，2004年底开盘时的均价约5500元/平方米，只一年的工夫，该盘的房价升了近2000元；广州大道南的“逸景翠园”，去年初还有少数5500元/平方米左右的优惠单位，但后来连6500元/平方米的房子已经绝迹；去年初还只卖5800元/平方米的“罗马家园”再度创造了南洲路的房价神话，突破7000元/平方米，发展商还表示，他们未来的目标是卖到9000元/平方米；近两年来，“富力桃园”涨了3000多，“怡新花园”涨了2000多，“金海岸”一套200多平方米的房子，只一年多就涨了近百万……

       对于房价的评价，尽管房地产界普遍持有理性、正常上涨的观点，但民间却形容去年的房价“涨疯了”。

       这种景象广州人曾耳闻过，那是上海的故事，2002年以来，上海房价以每年30%以上的速度在上涨。上海的官员曾说:“你们来上海买房吧，保证赚钱。”但购房民众不这样看。他们只知道房价如此高，他们买不起，现在买不起，以后越来越高，更买不起。

       2005年3月，中央政府提出房产存在局部过热后，一道道追命金牌连接发出，以期给虚热的房产降温。“政策一出，上海房价像是一头狂奔的牛，被几根坚实有力的绳索拖住，速度逐渐慢了下来，甚至还往回退了几步。”

       广州也不断地给正在起势的房价增加阻力。6月1日大限当日，广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合公布:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上，单套住房建筑面积120平方米上浮20%(即144平米，含144平米)，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)，为“非普通住宅”，契税将翻番，按房价的3%计收。

       2005年的最后几天，广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台补充文件，从2006年1月1日(税款所属期)起，个人转让房产可实行据实征收20%的个人所得税。

       专家们认为，2005年出台的系列新政“举措很直接，信号很明显，目的很明显”——控制楼价投机，抑制过高房价。但普通市民却形容，“一切还没反应过来就发生了，一切结果还没弄明白就过去了”。

       “地下面藏着金子吗？”

       珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地，盖出的房子要卖18000到20000元

       2005年3月8日，珠江新城最后一块商住地块，拍出珠江新城商住地块近三年来的最高地价1.41亿元，折合楼面地价3348元/平方米。

       6月21日，白云种鸡场地块以5亿元高价拍出，折合楼面价接近3300元/平方米，业界哗然。

       广州市的“新贵”片区——琶洲岛去年则爆出新、旧两个“地王”。3月29日，琶洲会展中心南侧一地块，在激战205个回合后，被“过江龙”广东中岱房地产有限公司以13.88亿元拿下，折合楼面地价3818元/平方米，创下广州土地出让史上四项新纪录:地价单价最高、单宗土地地价总价最高、竞价时间最长、增价幅度最大，被业界誉为“地王”。

       时隔半年，与“旧地王”毗邻，“新地王”诞生。10月14日，北京神秘地产豪客苏雄、夏乘风先后9次八九百万的大幅度加价，气定神闲地以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧又一地块。“新地王”折合楼面地价6223元/平方米，预计售价将达到1.5万元/平方米。2006年初，由于买受方未能按照合同及时缴交地款，广州市国土房管局高调收回这两块“地王”的土地使用权。本月底，这两块“地王”将再次被拍卖。

       2005年最后一场国有土地使用权出让中，西华路一块3000多平方米的“蚊地”拍出了3595元/平方米的楼面地价，高于珠江新城的地价。

       韩世同，一位房产专家曾质问:“那些地块下面真的藏有金子吗？”

       地下面没有金子，但高地价意味着高楼价。广州市社会科学院城市公共经济研究所教授谈锦钊认为，地价是把双刃剑。地价上去了，楼价高，税收也高，地方财政有好处；但是楼价高，老百姓负担也高了，政府进行市政配套、拆迁的成本也要提高。太高的地价楼价会增加城市的运作成本，政府要把好关。

       广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价＋2000元/平方米的建安费用，高层住宅成本等于楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块，楼面地价为3000元/平方米，如果建成高层住宅，那么开发商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米。

       “如果开发商卖10000元每平方米，其中的利润就可想而知了。”这位负责人说。

       与此相对照的是，前年，珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地，盖出的房子要卖18000到20000元。

       逆风而涨

如何判断一套房究竟笋不笋?

       骏景花园——高绿化低密度大型园林社区，毗邻天河公园，设施配套完善，独特的十大“宽”景同时拥有、完美结合，可以尽情演绎洒脱写意生活。

       生活配套齐全，幼儿园、骏景中学已经投入使用；宽敞、宽广、宽畅的都市宽生活体验。

       骏景花园——入住率高达95％，三年成为成熟社区；荣获广州市样板小区、广东省物业管理示范小区、广州市十大名牌居住区等称号。

       基本信息

       小区地址：广东省广州市天河区骏景路7号

       物业类型：普通住宅开发商：广州合生科技园房地产有限公司物业费：1-2.8元/平方米/月物业公司：广东康景物业服务有限公司总户数：8300户停车位：2612绿化率：30%容积率：2.7总建筑面积：1320000平方米房价走势

       骏景花园10月均价24879元/平米，比9月下跌0.24%车陂板块10月均价20047元/平米，比9月上涨0.04%周边配套

       学校广州贝贝乐幼儿园、广州市天河区泰安幼儿园、广州市泰安中学、泰安小学、天河区金太阳幼儿园、广州市泰安中学、金太阳幼儿园、同仁实验学校东校区、同仁实验学校东校区、春江幼儿园；交通棠东(高峰快线21;高峰快线21;夜19;夜19;夜25;夜25;夜34;夜36;夜36;夜38;夜38;夜41;夜41;夜43;夜43;夜47;夜47;夜51;夜51;夜52;夜52;夜9;夜9)、骏景花园(华南新城楼巴4;华南新城楼巴4)、天朗明居(夜19;夜19;夜25;夜25;夜34;夜34;夜36;夜36;夜38;夜38;夜41;夜41;夜43;夜43;夜46;夜47;夜47;夜51;夜51;夜52;夜52;夜9;夜9)；购物天河天裕汽修厂、可喜阳光分店、喜市多便利连锁东棠明朗便利店、真好便利店、基记平价商店、喜市多便利连锁车陂门市、全家、嘉盛超市棠东分店、嘉盛超市棠东分店、美宜佳NO.2302；家家乐、名冠动物、复华中西医结合门诊部、天河仁德门诊部、棠德社区卫生服务站、广东省中医药学会附属天河门诊部、广州安康门诊部、广州广东安康门诊部、天河区康谊门诊、怡和门诊；美食保诚美食广场、广州华生园纯牛油火锅、广州华生园纯牛油火锅、广州老牛湘菜馆、东岳海鲜酒家、一品川菜、华兴美食、金牛面包屋棠下店、皇鹏烧鹅仔棠德分店、湛江大_鸡；银行农行天朗明居办事处、邮政储蓄银行ATM、广州农村商业银行ATM、广州农村商业银行ATM、工行美好居支行、邮政储蓄银行棠德花苑支行、邮政储蓄银行棠德花苑支行、广州中国工商银行棠德支行atm取款机、深发展银行ATM、浦发银行ATM；娱乐活动内部配套:骏景花园社区建有多个主题园林景观、2个大型会所、5个泳池、2个羽毛球场、20多项康体设施、1家文体协会、12个社区活动团体，随时愉悦您的身心。

       小区内有超市、往东走几十米有“易初莲花”，银行，文化中心，肉菜市场等。

       还附设有从托儿所、幼儿园到中学一应俱全。

       毗邻天河公园，南临黄埔大道，北依中山大道，多达18条公交路线令交通方便快捷.配套有市一级的小学，中学，省一级幼儿园，还有钢琴，舞蹈，作文，英语，等等的辅导学校。

广州康湖花园新房价格是多少？物业公司是哪家？

       这其实是一个价值千金的好问题。

       里面内含更重要的关键点是：怎么判断这小区某套房是否笋价?是否适合入手?要说清楚这个问题，我们必须从根缘开始捋清楚。

       一、你知道什么是价格?什么是价值吗?

       价格就是房子的出让价，价值就是房子真实价。

       低于这个价值的的价格，我们称为笋价;高于这个价值的价格，那就是溢价。

       我们很久之前就学懂了这样一条基本原理：一切的商品都是价格围绕价值上下波动。

       我们懂得苛责价格是由生产成本决定的这条谬论，自然也明白出现地王两年后房价就要地王价*2这样的论调是如此的苍白无力了。

       我们清楚价格取决于供需关系。供给、需求一方面体现的就是这商品的价值，但另一方面“供需”这价值却又受价格的影响。

       价格体系的运作，究竟是怎么和价值互相影响的?

       如果以全社会所有行业商品来看待，以经济学的严谨性，这结论是必须这样写的：

       价格体系是任何一个行业和其他所有行业的联系，各行各业所作的决定，都在互相影响，某行业预期的的升降，决定了此行业商品未来的供给和需求。

       换成房子的人话就是：

       决定这小区房价的恰恰是周边各小区的联动，以及远近各板块小区变动，彼此互相影响，而某板块预期的升降，决定了这片区房子未来抢手还是不抢手。

       再简洁一点就是：

       房子到底该卖多少钱，到底值多少钱，是一整片区域和其中区域预期联动的。

       能不能再精炼一点?

       区域和预期决定了房价未来的梯度。

       我们要判断这小区某房子究竟卖多少钱，值多少钱，心里必须有一把区域预期的梯尺。

       二、一手房子定价梯尺区别

       二手房价这尺子其实是很多元化复杂的，我们要想更简单认识这把尺子，可以拿开发商开刀，一手开发商会给我们简单直白很多的价格梯度。

       我们就来看学习学习吧，请看下方楼盘平面图(上北下南)

       南部大门是主干道+会所，北部是山林小道，东面马路临近小学和小产权房、支道，西面不远处是医院、次干道。

       你们认为，究竟哪一栋是所谓楼王呢?

       那当然是6栋了。

       6栋东南朝向，高层全视野，而低层绿化园林，又不像5栋饱受球场噪音影响，至于1-4栋外围一带分别医疗、马路噪音、学校噪音。

       旁边已经有新房发售，而这盘自称品质比之更硬，那自然就是要贵点了，开发商如何定价呢?

       我们忽视开盘先后顺序，假设这就是一盘清空，全部栋全部楼层全部户型晒冷。

       必然是6栋>5栋>4栋>3栋≈2栋>1栋了。

       我们这里还是需要仔细研究各栋楼层跟小学、小产权房、医院之间的距离，还有主干道、次干道、支道、小道之间的噪音粉尘影响，附加上整个楼层能够看到的景观视野，在整体小区栋数分出个abc等级排列之后，再细分到每一栋不同楼层之间的价格差异。

       对于一般用心的楼盘来说，既然敢称得上是品质盘了，那么朝向和户型都是相差无几的。如果你发现一个楼盘，竟然东南西北中都有分布，那这个楼盘必然恶劣，除了花心思用尽每一分容积率，挤出更多一点建筑面积之外，别无其他所图了。除非地段特好，否则这样的楼盘后续也是挺堪忧的。

       为了各位更容易直观一点，我们拿刀横截面一切，把所有户型都以同一水平面看待。以一手开发商的营销定价角度来说，撇开朝向和户型，剩下考虑的就是景观、噪音。

       因为是品质盘，朝向户型相差无几，那么权重大概如下：

       朝向:户型:景观:噪音=1:1:3:5，为什么噪音权重大，因为眼可以选择不看，但是耳不能选择不听。

       关于景观，简单来说就是主卧、次卧、客厅、餐厅的窗外景观。

       关于噪音，自然也是要看主卧、次卧、客厅、餐厅的现场模拟。

       至于朝向，考虑日照通风的时长、包括主卧、次卧、客厅、餐厅。

       最后户型，也同样是实用率之外的主卧、次卧、客厅、餐厅尺寸。

       全部都是现楼的一手开发商销售时候能够展示出来的优劣点，期楼的话就仅凭幻想了。

       这是横切面的情况，那么竖切面我们也是必须要关注的，那就是从1楼到顶楼的价格梯度了。

       这里我们只需要记住一个大概的参数：0.5%-0.7%。

       每层之间的价差大概就是这个参数之间。对于大概18楼小高层来说，中间楼层是均价，价格竖向居间从1楼到顶楼是一个逐渐升高的过程，除非是顶复，否则一般而言次顶楼最贵，一楼最便宜。而对于高层超过40楼而言，这就是一个先高后低的过程，中高层会最贵，然后往上慢慢降价，一楼始终还是最便宜的。

       一般低层如2-5楼参数应用0.5%，中高层应用0.7%，高层又重归0.5%。如果是四楼、十四楼这些忌讳楼层，那就适当在加大一点参数，再便宜点。

       为了简单易懂，小高层(红线)和高层(蓝线)价格梯度请看下图：

       有时候有些特别的情况，比如某些楼层是厅出阳台，某些楼层是房出阳台，那开发商也是会酌量在每层不同的户型有大概3%-5%的定价差异。

       我们只要掌握了开发商的套路，那你自然就可以比较科学地找出开发商定价空隙，因为你知道它便宜的原因，而当你幸运碰到开发商有误判定价的时候，你便可以择机而入，这就是低于价值的新房笋盘价。

       什么时候容易出现这样的价格呢?

       新房售罄时候留下的一些尾货，开发商已经完全回款，对尾货漠不关心，销售对此只求放手，不求啥价，此时你或者能淘到定价奇笋的货。比如我们王总，就在去年年底，在一片成交均价二万的区域中，逮到了某盘顶楼尾货。

       销售问他，你打算出多少钱?王总试探着提出，八千，如何?

       我六千五给你!

       吓得王总无法反驳，立马下定。可想而知，砍价也是看对手的。

       三、二手房子价格梯度识别

       终于轮到二手房子了，这不容易么，我们也了解了一手房的定价套路了，照着套用不就行了?

       绝对不行。

       二手房价格梯度是最最体现本文开头的价格价值内在联系的。

       一手梯度价格在二手市场里是最容易分崩离析的，二手要看货(户型)，而货会时过境迁，区域及预期就是最大的变量。

       我们当然也可以就二手房子制定一系列的参考数据，比如与同地段的新房价格对比、比如楼龄朝向、比如楼层参数价差、比如学位、比如小区环境、比如物业、比如房子装潢，都可以列出权重，但这些在区域、预期中统统是排在后面的。

       判断这个二手楼盘是否笋，价格是否低于价值?

       唯一的评估标杆就是：区域发展是否会超预期发展，梯度打乱重来。

       另外就是，认识整个大区域的价格梯度，再进而细分到某区域的小梯度。

       我们以熟悉的广州为例。

       2009年，天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺均价梯度约为1.6：1.5：1.1：1.0：0.8：0.7：0.6。

       2019年，天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺均价梯度变为4.8：4.5：3.3：3.9：3.0：3.3：2.8。

       天河：越秀：荔湾：海珠：白云：黄埔(不含萝岗)：番禺涨幅倍数分别是：

       3.0：3.0：3.0：3.9：3.7：4.4：4.6

       发现什么了吗?

       天河越秀十年的时间依然是第一梯队;第二梯队由荔湾、海珠则变成了海珠、荔湾;第三梯队从白云、黄埔、番禺变成了黄埔、白云、番禺。

       明显向东、向南的涨幅倍数大于西部、北部。

       在老城中海珠的力度不及天河越秀，但是跟原本势均力敌的荔湾已经拉开了差距了。而白云，也明显弱于黄埔、番禺。

       城市的发展方向，是赤裸裸刻在房价的脉络上。你要问南沙在哪里?sorry十年前南沙还不是那么有名。

       这是广州各区域梯度的变化过程，归纳来说，就是老城依旧有老城的余威，天河越秀始终还是市中心，但梯度已经往东往南倾斜了。

       如果我们加上天河越秀的高价房价，大概可以自西向南向东，得到下列的价格梯度图：

       所以，若你想知道二手价格的梯度，脑海中必须要保留这张广州区域梯度图。

       以上是宏观层面去理解二手房价。

       然而问题还没解决，我们还没知道，细化到微观角度，区别到某小区某个具体户型，究竟怎样才算是值得买入的笋价?

       抱歉，我没有公式化的解答。

       我只能提供中观层面的参考，请各位记住本文答案：

       匹配该区域发展预期的价格，并符合价格梯度的，就是笋价。

       未来值15万的地方，你如今以7万买入，笋。

       未来值15万的地方，你如今以9万买入，不笋。

       未来值11万的地方，你如今以5万买入，笋。

       未来值8万的地方，你如今以5万买入，不笋。

       未来值7万的地方，你如今以3万买入，笋。

       未来值4万的地方，你如今以3万买入，不笋。

       天河珠城、越秀学位房，就是未来15万的地方，7万进入，可谓笋。

       天河公园，就是未来11万的地方，你以5万进入，必须笋。

       车陂东圃一带，即为未来8万之地，你以5万进入，不笋。

       黄埔番禺一带，即系未来7万之地，你以3万进入，是为笋。

       南沙增城一带，只是价值4万之地，你以3万进入，实为填坑。

       细分到各个区域，每个楼盘报价皆不相同。部分品质姣好的房子，或者内在学位、轨道有突变潜力的，便可以在此价格范围上添枝加叶。

       实在要给个参考指标的话，可以在预期笋价基础上加钱，大概优质学位+15%，次优学位+10%，东南朝向通透+5%，每层楼差+0.7%，楼龄物业环境优秀的+5到8%，梯户比低的+5%，放盘量占总户数比低于2%的+5%，离地铁多站合汇点近的+15%。所以如果全部都很优秀，比如笋价加价50%以上，也是大有可能的。

       但对于部分已经触碰到区域顶峰价格之楼盘，你唯一可以选择的就是回避。比如天河公园的天逸，比如增城新塘的凤凰城云顶，更比如南沙湾海景房超三万之选。

       四、总结

       我这就是真理吗?

       当然不是。

       你可能会说，我还是不知道我手上碰到的这个楼盘这个户型价格是否真笋。

       我只能说抱歉，星佬不能给出一个让各位行之有效去套用的公式标准。

       这涉及到一个个性化的问题。

       两个相邻楼盘之间，价格从6w到4w的梯级变化，同一楼层间相近户型因为朝向有4w到3w的异同。难道只有便宜的才笋吗，非也，这可能都是笋价。

       因为这是独立的个体，只要它们不偏离整体。

广州半山雍景苑二手房房价均价多少钱一平米？物业公司是哪家？

       广州康湖花园新房新房房价均价约24500元/_，商住公寓住宅，广东海景物业发展有限公司物业管理，楼盘位于天河员村康湖大街67号，容积率2。该楼盘周边都是成熟小区，周边配套实施齐全，学校、医院、购物商场、银行等应有尽有。

       附近的交通：附近有地铁站天河公园、员村地铁站，公交站员村家乐福总站、康湖大街、旭日雅苑、员村西街

       附近有学校：周边有童睿幼儿园、广州市天河区天_幼儿园、天河区旭日雅苑幼儿园、瑞兴艺术幼儿园、华融小学、广州市天河区昌乐小学、员村第五小学、广州市天河区新蕾学校、广州市华颖外国语学校、广州市第一一三中学(金融城西校区)、中山大学附属第六医院

       附近有商超：东_商场、天河都市广场、全丰商业大厦、逸都商城

       附近银行：中国工商银行(员村支行)、中国建设银行(广州员村福颖苑支行)、广州农村商业银行(黄埔大道支行)

       （价格来源于网络，仅供参考！）

       广州半山雍景苑二手房参考均价是47896元/_，小区物业公司为广州市康景物业管理有限公司，位于广州市广园快速路科华街511号，绿化率高达36%，半山雍景苑与华景新城仅一路之隔，紧靠五山院校区，东北侧毗邻汇景新城，地理位置优越，视野开阔，俯览半山台地园，远眺天河公园都市风光。

       附近交通：

       公交站：科学院地化所、科华路、华景新城总站、翰景路、农科院兽医研究所

       附近学校：广东省农科院子弟学校、广州通用职业技术学校、广东省石油化工职业技术学校天河校区、广州市第四十七中学汇景实验学校、天河区育华学校校园

       周边商场：美逸闲情购物店、五山购物广场

       附近银行：兴业银行(广州华景新城社区支行)、中国光大银行(广州华景新城社区支行)、中国银行(广州华景新城支行)、中国农业银行(广州汇景新城支行)、中国农业银行(广州汇景新城支行)

       （价格来源于网络，仅供参考！）

       好了，今天关于“广州天河公园板块房价”的探讨就到这里了。希望大家能够对“广州天河公园板块房价”有更深入的认识，并且从我的回答中得到一些帮助。